Cosa sono le pertinenze?

Quando stiamo per comprare casa, è bene non soltanto conoscere lo stato dell’immobile, ma anche i documenti e i beni a esso collegati, ovvero le pertinenze.

Queste ultime, nel contesto urbanistico e giuridico, sono elementi di fondamentale importanza perché vengono utilizzati per definire e arricchire gli ambienti principali. 

Ma più precisamente, che cosa sono le pertinenze?

Definizione di pertinenze

Le pertinenze sono beni accessori che sono destinati in modo durevole al servizio o all'ornamento di un bene principale, anche se hanno un'esistenza autonoma e separata.

Cosa sono le pertinenze? Non tutti i beni sono pertinenze, ovviamente, e la definizione di un bene come "pertinenza" dipende sia dalla sua natura (mobile o immobile), sia dal contesto giuridico in cui si trova.

La condizione imprescindibile, però, è il fatto che il bene accessorio sia destinato e vincolato a un bene principale.

Caratteristiche delle Pertinenze

Ora che abbiamo visto cosa sono le pertinenze, vediamo quali caratteristiche deve avere un bene per essere definito pertinenza.

Ci sono 3 requisiti da soddisfare:

• Miglioramento Funzionale e Valoriale: il bene accessorio migliora la funzione o il valore del bene principale, rendendone l'uso più agevole e completo;
• Esistenza Autonoma: il bene accessorio ha un’esistenza autonoma anche se ha un legame con i beni principali;
• Destinazione Durevole: la destinazione a servizio del bene principale deve essere durevole e non temporanea.

Classificazione delle Pertinenze

Approfondendo ulteriormente, secondo l’articolo 817 del Codice Civile, le pertinenze sono:

• oggetti: beni destinati a servire il bene principale (macchinari agricoli, mobili su misura, impianti tecnologici…);
• immobili: beni destinati a servire il bene principale, anche se di solito non vengono utilizzati per servire altri beni (balconi, garage, cantina, piscina, ecc…).

Le pertinenze vengono anche suddivise anche in:

• proprie: naturalmente destinate a servire il bene principale (garage di un’abitazione);
• improprie: destinate a servire il bene principale per decisione del proprietario, anche se non naturalmente adatte a tale scopo (un pezzo di terreno adiacente alla casa).

L’uso o la revoca di una pertinenza deve essere decisa dal proprietario e deve essere esplicita.

Quali beni possono essere definiti pertinenze?

Definiamo 3 categorie di beni:

• beni mobili: sono tutti quei beni che possono essere trasportati da una parte all’altra senza subire danni (un esempio possono essere il cerchione e lo pneumatico per una vettura);
• bene mobile e bene immobile: sono beni mobili che vengono trasportati fino a un bene che non può essere trasportato (per esempio un letto è pertinenza di una casa);
• beni immobili: si tratta di beni che non possono essere trasportati, ma per definizione sono “fissi” (per esempio una piscina è pertinenza una casa).

Vediamo dunque che il concetto ha molte sfumature, perciò è bene cercare di capire non solo cosa sono le pertinenze, ma anche cosa è incluso nella vendita di un bene (nel nostro caso, di un’abitazione) e cosa no.

Categorie delle pertinenze catastali

Entrando nello specifico dei beni immobili, ne esistono di vari tipi e sono suddivisi in diverse categorie dal Catasto:

• Categoria C/2: cantine, soffitte, solai, depositi, magazzini;
• Categoria C/6: garage, posti auto, rimesse, scuderie, stalle;
• Categoria C/7: tettoie chiuse o aperte.

Tenendo a mente il fatto che è necessario pagare le imposte su tutte le pertinenze che risultano registrate al catasto, ogni categoria può avere implicazioni diverse per quanto riguarda la proprietà, l'uso e la tassazione.

È importante considerare queste variabili durante la compravendita immobiliare e consultare esperti per una corretta gestione fiscale e legale delle pertinenze coinvolte (e anche per avere un’idea ancora più completa del costo della casa).

Vincoli delle pertinenze

Oltre a servire altri scopi “collegati” al bene principale e ad accrescerne il valore, le pertinenze vengono definite tali perché c’è un vincolo tra esse e il bene principale.

Distinguiamo tra due vincoli:

• elemento oggettivo: è un bene che è destinato al servizio o ad accessoriare il bene principale;
• elemento soggettivo: si stabilisce quando il proprietario decide che un determinato bene deve essere collegato al bene principale.

In generale, per quanto esista questo vincolo che lega il bene principale al bene accessorio, questi non devono per forza essere fisicamente collegati, ma (ovviamente) il vincolo che li unisce deve essere esplicitato e specificato.

Le pertinenze sono incluse nella vendita?

Solitamente, le pertinenze vengono vendute o donate insieme all’immobile facendone aumentare il valore, a meno che non sia specificato diversamente nel contratto.

In questo caso, si consiglia di chiarire ogni dettaglio per evitare possibili malintesi o controversie, consultando un professionista del settore legale o immobiliare. 

Questo aiuterà a garantire che tutte le condizioni e le clausole del contratto siano chiare e rispettate da entrambe le parti coinvolte nella transazione immobiliare.

Conclusione

Comprendere cosa sono le pertinenze, la loro definizione precisa e le relative categorie catastali è essenziale per poter gestire correttamente anche questo aspetto del contratto di acquisto e poter fare domande più specifiche all'agente immobiliare a anche al proprietario.

Insieme abbiamo cercato di esplorare tutti gli aspetti delle pertinenze in modo semplice, in caso di dubbi consulta professionisti legali o immobiliari per avere la certezza di procedere all'acquisto in modo consapevole.